Infiltração em Apartamentos: Responsabilidades, Aspectos Técnicos e Procedimentos Essenciais

As infiltrações em apartamentos representam um dos principais desafios na gestão condominial, com potencial para gerar danos e desgastes nas relações interpessoais. Este artigo detalha as responsabilidades legais do condomínio e dos moradores, apresenta os aspectos técnicos sobre as causas mais comuns de infiltrações e orienta sobre os procedimentos ideais a serem seguidos. Oferecemos ainda dicas práticas para síndicos e moradores sobre como lidar eficazmente com o problema, minimizando riscos e custos.

As infiltrações são patologias construtivas que comprometem não apenas o conforto dos moradores, mas também a durabilidade das edificações. Elas podem surgir em qualquer fase da vida útil do prédio e exigem atenção especial por parte do corpo diretivo do condomínio e dos próprios moradores. Entender as causas, a origem e as responsabilidades é fundamental para uma gestão eficaz e para evitar prejuízos maiores.

As infiltrações podem ter diversas origens, entre as causas técnicas mais comuns destacam-se:

• Falhas na impermeabilização: Deficiências no sistema de impermeabilização de lajes, marquises, sacadas e coberturas são grandes causadores de infiltrações. O desgaste natural ou a execução inadequada são fatores críticos.

• Tubulações hidrossanitárias: Vazamentos ocultos em prumadas verticais (água fria, esgoto, águas pluviais) ou em ramais internos também são fontes frequentes.

• Fachadas: Fissuras e trincas em fachadas, juntas de dilatação mal executadas ou vedação deficiente de esquadrias permitem a entrada de água da chuva.

• Vazamentos de vizinhos: Problemas em unidades vizinhas, como falhas em banheiros, áreas de serviço ou cozinhas, podem provocar infiltrações em apartamentos adjacentes ou inferiores.

A divisão de responsabilidades segue a lógica do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), artigos 1.331 a 1.358, e a Convenção Condominial:

• Áreas comuns: São de responsabilidade do condomínio todas as partes estruturais da edificação — lajes, vigas, pilares, fachadas, shafts e prumadas. Portanto, infiltrações originadas nesses pontos devem ser reparadas pelo condomínio, incluindo eventuais danos causados nas unidades.

• Áreas privativas: Se a origem estiver dentro da unidade, como em vazamentos em torneiras, sifões, registros, ou impermeabilizações de responsabilidade privativa (caixas d’água individuais, áreas molhadas), o proprietário deve assumir o reparo e também os danos causados a terceiros.

A responsabilidade é definida pela origem do problema, e não pelo local afetado. Assim, mesmo que a infiltração apareça dentro do apartamento, se a origem for uma laje de cobertura (área comum), a obrigação de reparar é do condomínio.

No momento da identificação de uma infiltração no apartamente é recomendado que os moradores:

1. Identificação precoce: Fique atento a sinais como manchas de umidade, mofo, pintura descascando ou piso soltando. Esses sinais são indicativos importantes de infiltração.

2. Documentação completa: Registre todos os indícios com fotos e vídeos, anotando datas e descrições detalhadas.

3. Comunicação formal: Notifique o síndico ou administradora oficialmente (preferencialmente por escrito, via e-mail ou protocolo físico), detalhando a situação e anexando registros visuais.

4. Acompanhamento: Solicite e acompanhe a vistoria, mantendo um canal aberto de comunicação com a gestão condominial.

5. Manutenção preventiva: Revise regularmente as instalações hidráulicas internas e realize as manutenções preventivas em sua unidade.

   
   

Para a gestão do condomínio, algumas orientações técnicas devem ser levadas em consideração pelo Síndico, Corpo Diretivo e Administração, sendo:

1. Resposta imediata: Atenda prontamente a reclamação, priorizando vistorias técnicas rápidas para determinar a origem do problema.

2. Laudo técnico especializado: Contrate um profissional habilitado (engenheiro civil ou técnico em edificações) para emissão de laudo conclusivo, evitando decisões baseadas apenas em suposições visuais.

3. Comunicação e transparência: Mantenha os moradores sempre informados sobre as etapas do processo — desde a vistoria até a execução do reparo —, garantindo clareza e confiança.

4. Plano de ação: Caso o problema seja em área comum, providencie rapidamente orçamentos e execução do reparo; se for privativo, notifique formalmente o morador sobre sua obrigação.

5. Monitoramento: Após o reparo, monitore o local para garantir que o problema foi totalmente sanado, evitando reincidências.

6. Política de manutenção preventiva: Estabeleça um cronograma de inspeções e manutenções periódicas (especialmente em épocas chuvosas) e mantenha um histórico técnico atualizado das intervenções realizadas.

A Prevenção é a melhor solução.

Investir em manutenção preventiva é, sem dúvida, o caminho mais econômico e eficaz. Um cronograma de inspeções anuais em fachadas, coberturas e instalações hidráulicas pode evitar a maioria das infiltrações. Capacitar a equipe de manutenção e informar os condôminos sobre cuidados básicos também é um diferencial para a boa gestão.

Em conclusão, a infiltração é um problema técnico que requer ação rápida e precisa para evitar agravamentos estruturais e conflitos jurídicos. Tanto o síndico quanto os moradores têm papel fundamental na identificação e resolução do problema. Ao seguir os procedimentos corretos e agir com base em laudos técnicos e nas determinações legais, é possível solucionar a questão de maneira eficaz e harmoniosa, preservando o patrimônio coletivo e individual. ■