O que o síndico pode (ou não) fazer quando um condômino está inadimplente?

A inadimplência condominial é uma situação delicada que pode gerar atritos entre condôminos e a gestão do condomínio. Muitos síndicos e moradores têm dúvidas sobre quais medidas são permitidas por lei para lidar com essa situação. É possível cortar água, gás ou impedir o uso de áreas comuns por quem está em dívida com o condomínio? Este artigo vamos esclarecer o que a legislação brasileira determina sobre o tema, com respaldo jurídico, e orientar sobre as medidas legais que o síndico pode adotar.

A inadimplência no condomínio é um problema sério que compromete o equilíbrio financeiro da gestão. Síndicos, muitas vezes pressionados pelos demais condôminos, podem ser levados a tomar atitudes severas contra os devedores. No entanto, é essencial conhecer os limites legais para evitar que o condomínio ou o gestor se envolvam em processos judiciais e sejam responsabilizados.

Corte de água e gás: proibido por lei

Serviços essenciais como água e gás são considerados direitos fundamentais, e o corte unilateral pelo síndico é ilegal, mesmo diante da inadimplência.

Respaldo jurídico:

• A Constituição Federal (art. 1º, III e art. 6º) garante a dignidade da pessoa humana e o direito à moradia, que pressupõem acesso contínuo à água e ao gás.

• O Código Civil (art. 1.277) determina que o proprietário não pode ser privado de utilizar sua propriedade, salvo em caso de desapropriação legal.

• Jurisprudência:

TJ-SP – Apelação Cível 1007274-72.2017.8.26.0003: “É inadmissível que o condomínio, por conta própria, determine o corte de serviços essenciais como forma de coagir o inadimplente.”

Restrição ao uso de áreas comuns: possível com cautela

É importante separar áreas comuns essenciais (elevadores, escadas, garagem, portaria) das áreas de lazer (salão de festas, piscina, churrasqueira). O uso das essenciais não pode ser restringido, mas as de lazer podem ser limitadas, desde que haja respaldo legal interno.

Respaldo jurídico:

• O Código Civil (art. 1.336, §1º) permite sanções a condôminos antissociais e inadimplentes, desde que previstas na convenção do condomínio ou aprovadas em assembleia.

• Jurisprudência favorável à restrição de áreas de lazer:

TJ-MG – Apelação Cível 1.0000.21.256801-9/001: “A restrição de uso de áreas comuns de lazer do condomínio é medida legítima, desde que não afete o direito de propriedade nem serviços essenciais.”

Atenção: Mesmo com respaldo jurídico, recomenda-se que as restrições estejam expressamente previstas no regulamento interno ou convenção e aprovadas em assembleia, evitando decisões unilaterais do síndico.

Limitação de uso da área privativa: proibida

Não se pode impedir o condômino inadimplente de utilizar sua unidade (apartamento ou casa). Qualquer ato nesse sentido fere o direito de propriedade garantido pela Constituição.

Respaldo jurídico:

Constituição Federal (art. 5º, XXII): “É garantido o direito de propriedade.”

• O síndico que tenta impedir o acesso do condômino à sua própria residência pode incorrer em violação de domicílio (art. 150 do Código Penal).

O caminho correto: A Cobrança Judicial

Em vez de adotar sanções ilegais, o síndico deve acionar o devedor judicialmente,

utilizando o processo de execução de título executivo extrajudicial, conforme o Código de Processo Civil:

Respaldo jurídico:

• CPC (art. 784, X): Considera a dívida condominial como título executivo extrajudicial;

• CPC (art. 798 e seguintes): Permite que o condomínio execute judicialmente o devedor, podendo requerer penhora de bens e, em casos extremos, leilão do imóvel.

Essa medida é segura, eficaz e respeita os direitos de todas as partes envolvidas.

Embora a inadimplência cause transtornos e pressões à administração, o síndico não pode agir fora da lei. Cortes de água, gás ou restrições ao uso da unidade são ilegalidades que podem gerar indenizações e ações judiciais contra o condomínio.

Por outro lado, é possível aplicar medidas legais e proporcionais, como a restrição ao uso de áreas de lazer, desde que amparadas por assembleia e convenção. Acima de tudo, a via judicial de cobrança é o caminho mais seguro e juridicamente respaldado para lidar com a inadimplência condominial.

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