Entendendo a Reforma Tributária e o Condomínio

A Reforma Tributária brasileira já começou a entrar em sua fase de implantação e, embora suas mudanças aconteçam de forma gradual, o assunto merece atenção dos condomínios. As novas regras trazem alterações na estrutura de tributação do país e poderão gerar reflexos na contratação de serviços, nos custos operacionais, nas receitas e nos procedimentos administrativos.

Sabemos que esse tema pode gerar dúvidas e até preocupações, principalmente em relação a possíveis aumentos na taxa condominial e à criação de novas obrigações fiscais. Por isso, a Élis Administradora de Condomínios preparou este informativo para apresentar, de maneira clara e objetiva, o que está mudando, quais são os possíveis impactos para os condomínios e como síndicos e conselhos podem se preparar para essa nova realidade.

Nosso objetivo é levar informação, esclarecer dúvidas e contribuir para que essa transição aconteça com planejamento, transparência e segurança na gestão condominial.

O que muda e quais são os possíveis impactos para o seu condomínio?

A Reforma Tributária já está em fase de implantação no Brasil e, embora suas mudanças aconteçam gradualmente, é importante que os condomínios comecem a compreender seus efeitos e se preparem para as novas exigências. Mas o que isso significa na prática? A taxa condominial ficará mais cara? O condomínio terá que pagar novos impostos? Os fornecedores poderão reajustar seus contratos?

A Élis Administradora de Condomínios preparou este material para esclarecer os principais pontos e apresentar o que merece atenção dos síndicos e conselhos neste período de transição.

1. O condomínio passará a pagar novos impostos?

Essa é uma das principais dúvidas, e a resposta exige uma distinção importante.

A taxa condominial corresponde, essencialmente, ao rateio das despesas necessárias à manutenção e ao funcionamento do condomínio. Não representa, por si só, uma venda de produtos ou uma prestação de serviços com finalidade comercial.

Por esse motivo, a legislação prevê que os condomínios edilícios, como regra, não são contribuintes do IBS e da CBS, os novos tributos criados pela Reforma Tributária. Portanto, não haverá tributação automática sobre as cotas condominiais simplesmente em razão da Reforma Tributária.

Entretanto, existem situações específicas que precisam ser observadas, especialmente quando o condomínio possui receitas provenientes de atividades econômicas, como locações, cessões de espaços e outras fontes de arrecadação.

A legislação também estabelece condições relacionadas à participação das receitas provenientes dos próprios condôminos no total arrecadado pelo condomínio. Quando essas receitas representarem menos de 80% da receita total, poderão existir obrigações tributárias sobre determinadas operações realizadas pelo condomínio.

Por isso, cada situação deverá ser analisada de acordo com suas características e fontes de receita.

2. Por que os custos do condomínio poderão sofrer alterações?

Mesmo que a cota condominial não seja automaticamente tributada, o condomínio poderá sentir os efeitos da Reforma Tributária indiretamente.

Isso acontece porque boa parte das despesas mensais está relacionada à contratação de empresas e profissionais.

Entre os principais serviços estão:

• Portaria e controle de acesso;

• Limpeza e conservação;

• Vigilância e segurança;

• Jardinagem;

• Manutenção de elevadores;

• Serviços de engenharia;

• Manutenção de equipamentos e instalações;

• Obras e reformas.

Com a substituição dos tributos atuais pelo IBS e pela CBS, os fornecedores precisarão adaptar suas estruturas fiscais e operacionais.

Dependendo da atividade, do regime tributário e dos custos de cada empresa, essas mudanças poderão refletir nos preços dos serviços contratados.

É importante destacar que isso não significa que todos os fornecedores aumentarão seus preços ou que haverá necessariamente elevação das despesas condominiais. O impacto deverá ser avaliado individualmente, considerando cada contrato e a efetiva alteração dos custos.

3. Os fornecedores poderão reajustar os contratos automaticamente?

Não. A Reforma Tributária não concede aos fornecedores autorização automática para aumentar os valores contratados. Qualquer solicitação de reajuste deverá ser analisada conforme as condições estabelecidas no contrato, a legislação aplicável e a existência de justificativa para eventual revisão dos valores.

Caso algum fornecedor apresente uma proposta de reajuste fundamentada nas mudanças tributárias, é recomendável solicitar esclarecimentos e demonstrativos que comprovem os impactos alegados.

Essa análise é importante para evitar aumentos sem fundamentação e preservar os recursos financeiros do condomínio.

4. E a emissão de notas fiscais? O condomínio terá que emitir?

Sim. Este é um dos pontos que merece atenção nesta etapa.

A partir de 1º de dezembro de 2026, está prevista a obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) nas cobranças de taxas e demais valores condominiais, bem como em outras receitas do condomínio, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Essa exigência documental não significa que o condomínio passará automaticamente a pagar IBS e CBS sobre as cotas recebidas.

É fundamental compreender que emitir um documento fiscal e ser efetivamente contribuinte de um imposto são situações diferentes.

Assim, os condomínios precisarão observar os procedimentos de emissão, os sistemas utilizados e as orientações técnicas e contábeis aplicáveis.

5. O que muda em 2026 e nos próximos anos?

A implantação da Reforma Tributária acontecerá de forma gradual.

O ano de 2026 marca uma fase inicial de adaptação, testes e adequações dos sistemas fiscais. Nos anos seguintes, ocorrerá a substituição progressiva dos tributos atuais pelos novos.

Isso significa que os condomínios não precisam tomar decisões precipitadas, mas devem acompanhar as mudanças e organizar seus procedimentos com antecedência.

A preparação envolve principalmente:

• Revisão e organização das receitas condominiais;

• Acompanhamento dos contratos com fornecedores;

• Avaliação de eventuais alterações nos custos dos serviços;

• Adequação dos procedimentos fiscais e administrativos;

• Acompanhamento das orientações contábeis e tributárias.

  
  

6. Qual será o papel da administradora nesse processo?

A administradora possui papel importante no acompanhamento dessas mudanças, especialmente na organização financeira, administrativa e documental do condomínio.

À medida que as novas exigências forem sendo implementadas, será necessário avaliar os procedimentos utilizados, acompanhar os impactos nos contratos e manter o síndico e o conselho informados sobre as providências necessárias.

Na Élis, entendemos que a transparência também significa antecipar informações, esclarecer dúvidas e oferecer suporte para que as decisões sejam tomadas com segurança e responsabilidade.

Em resumo: precisamos nos preocupar com a Reforma Tributária?

Precisamos, sim, acompanhar e nos preparar, mas sem alarmismo.

A Reforma Tributária não significa, necessariamente, aumento imediato da taxa condominial ou cobrança de novos impostos sobre o rateio das despesas comuns.

Os principais pontos de atenção estão nas receitas acessórias do condomínio, nos custos dos fornecedores, nos contratos vigentes e nas novas exigências fiscais e documentais.

Cada condomínio possui características próprias, e os impactos dependerão de sua estrutura financeira, das atividades desenvolvidas e dos serviços contratados.

Nosso compromisso é acompanhar essa transição, orientar nossos clientes e trabalhar para que as mudanças sejam conduzidas com planejamento, transparência e responsabilidade.