Utilização de apartamento residencial para fins comerciais: o que diz a lei e o condomínio?

A utilização de apartamentos residenciais para fins comerciais é um tema recorrente em condomínios e costuma gerar dúvidas, conflitos e interpretações equivocadas. Com o crescimento do home office, atendimentos online e atividades autônomas, é fundamental compreender o que é permitido, o que é vedado e quais cuidados devem ser observados.

O que caracteriza um imóvel residencial?

Um apartamento residencial tem como finalidade principal moradia. Isso significa que sua utilização deve preservar o sossego, a segurança, a salubridade e a destinação do edifício, conforme previsto no Código Civil, na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno.

Quando a atividade exercida no imóvel descaracteriza essa finalidade, passa a existir risco jurídico e administrativo para o condômino e para o condomínio.

Atividade profissional é sempre proibida?

Não necessariamente. A legislação e a jurisprudência entendem que atividades profissionais sem atendimento ao público, sem circulação de clientes, sem funcionários externos e sem impacto na rotina condominial podem ser admitidas, desde que:

• Não gerem ruídos excessivos

• Não aumentem o fluxo de pessoas

• Não utilizem áreas comuns para fins comerciais

• Não violem a convenção condominial

Exemplos comuns: trabalhos administrativos, consultorias online, produção intelectual ou atividades realizadas exclusivamente em meio digital.

Quando a atividade se torna irregular?

A utilização passa a ser considerada comercial irregular quando ocorre, por exemplo:

• Atendimento presencial de clientes ou pacientes

• Entrada constante de prestadores de serviço ou funcionários

• Uso de fachada, portaria ou áreas comuns como extensão do negócio

• Alteração da rotina de segurança do condomínio

• Divulgação pública do endereço como ponto comercial

Nesses casos, além de ferir a destinação do imóvel, o condômino pode estar sujeito a advertências, multas e até ações judiciais, conforme previsão legal e normativa do condomínio.

O papel da Convenção e do Regimento Interno

A Convenção do Condomínio é soberana ao definir a destinação das unidades. Se o documento proíbe expressamente o uso comercial, essa regra deve ser respeitada por todos os condôminos.

Já o Regimento Interno detalha regras operacionais e comportamentais, sendo um importante instrumento para orientar síndicos e moradores quanto aos limites da convivência.

Por isso, antes de iniciar qualquer atividade profissional no apartamento, é indispensável consultar esses documentos e, se necessário, buscar orientação com a administração ou assessoria jurídica.

Responsabilidade do síndico e da administração

Cabe ao síndico, com apoio da administradora, zelar pelo cumprimento da convenção, preservar o interesse coletivo e agir de forma preventiva. A omissão diante de irregularidades pode gerar responsabilidades futuras para a gestão condominial.

A atuação deve ser sempre pautada no diálogo, na formalização e no respaldo legal, evitando conflitos desnecessários, mas garantindo o cumprimento das normas.

Em conclusão, a utilização de apartamentos residenciais para fins comerciais exige atenção, bom senso e respeito às regras do condomínio. O equilíbrio entre o direito individual e o interesse coletivo é essencial para manter a harmonia, a segurança e a valorização do patrimônio.

Em caso de dúvida, a melhor decisão é sempre buscar orientação especializada antes de iniciar qualquer atividade.

📌 A Élis Administradora de Condomínios está à disposição para auxiliar síndicos e condôminos na interpretação das normas e na condução adequada dessas situações, com transparência, responsabilidade e respaldo legal.